Georreferenciamento de Imóveis Rurais: 15 Perguntas e Respostas

Georreferenciamento de Imóveis Rurais em 15 Perguntas e Respostas

Se você possui um imóvel rural com mais de 500 ha (ou com qualquer área após outubro de 2005) e necessita registrar um novo ato em sua matrícula - uma escritura de compra e venda ou de inventário, por exemplo - você receberá do Oficial do Registro de Imóveis uma exigência para realizar o georreferenciamento do imóvel nos termos da Lei 10.267/01. Através desta sutil exigência estará ocorrendo a maior revolução no sistema de registro e controle dos imóveis rurais já efetuada no país e, provavelmente, no mundo.

O Brasil, colonizado por Portugal onde o controle da ocupação da terra não era exatamente um problema face as suas reduzidas dimensões e a estabilidade feudal, distingue-se até hoje dos demais paises ocidentais - em especial dos sul-americanos colonizados pela Espanha - por não possuir um sistema de controle geométrico da configuração das propriedades sobre seu território.

Em todos os nossos paises vizinhos, para efetivarem-se os efeitos dos registros exemplificados, o interessado necessita apresentar documentos em dois órgãos: no registro de imóveis, que como aqui controla a sucessão documental da titularidade de uma matrícula e no "catastro nacional " (com "t" por originar-se do sistema napoleônico francês denominado "catastre"), que controla a sucessão de desmembramentos e remembramentos de cada polígono geométrico definidor de uma propriedade dentro do pais ("el padrón" em espanhol). A rotina de atos, conceitos e documentos no primeiro órgão é muito similar aos nossos mas, naturalmente, o segundo é o mundo dos mapas e plantas dos agrimensores.

Apesar das dificuldades para produzir e manter estes sistemas já seculares com as tecnologias clássicas (lembre-se que a pouco mais de 25 anos não existia a informática e mediam-se os campos á trena), suas sociedades os consideram instituições consagradas e não discutem suas principais vantagens: a justiça fiscal, a segurança e a ordem imobiliária. Esta é uma das grandes razões do porque nos diferenciamos tanto da paz fundiária nos nossos vizinhos e, como uma novela sem fim, parecemos monopolizar todo o drama social do conflito pela posse da terra. Por exemplo a grilagem - a produção fraudulenta de um título de propriedade (que, segundo o folclore popular, tem este nome porque ao ser confinado por um tempo em uma caixa junto com grilos, toma o aspecto amarelado de documento antigo) - considerado o principal estopim dos conflitos de posse e usurpação da terra pública, simplesmente não funciona onde existe "el catastro", porque lá este título teria que corresponder a um subpolígono extraído de algum dos polígonos maiores constantes nos mapas do órgão e, para que isto ocorra, alguém tem que de fato haver concordado e definido tal desmembramento. Grilagem e termos similares sequer possuem equivalentes em espanhol.

Pois bem, a Lei 10.267/01 instituiu o novo CNIR - Cadastro Nacional de Imóveis Rurais - sistema gerido pelo INCRA e a Receita Federal, que é composto pelos dados contidos nas Declarações para o Cadastro de Imóveis Rurais (o popular "Cadastro do INCRA") e os polígonos formados pelascoordenadasgeorreferenciadas dos vértices que compõem os seus limites - ou seja - o polígono matematicamente definido de cada imóvel, geograficamente referido ao sistema de coordenadas oficial e único do país. Porém, como nosso território não é um plano e sim um "gomo" da esfera terrestre, na verdade o georreferenciamento se efetua não sobre um sistema de coordenadas simples e sim sobre um sistema de coordenadas e de projeção geodésicos que envolvem distintas superfícies matematicamente definidas e relacionadas entre si (não mais um sistema de coordenadas local sobre um plano, como até agora se executavam tradicionalmente os levantamentos topográficos). No Brasil, o IBGE regulamenta e mantém o Sistema Geodésico Brasileiro (SGB), que adota o Sistema de Coordenadas e Projeção UTM (Universal Transverso de Mercator) sob o novo datum SIRGAS 2000. Por sua vez o SGB é representado no território nacional pela materialização das centimétricas coordenadas dos inúmeros marcos geodésicos, homologados pelo órgão e distribuidos pelo nosso território. Destes marcos é que deverão partir todas as coordenadas a serem transportadas até os vértices das propriedades rurais, pelos métodos e precisões aceitos pelo INCRA.

Estruturado desta maneira, nossa versão de "catastro" nacional nasce com grandes avanços em relação aos vizinhos. 1º) não se baseia em plantas analógicas. Ultrapassada a fase de certificação dos trabalhos de georreferenciamento de um imóvel pelo INCRA, o que ingressa no sistema digital é o polígono matemático relacionado ao seu cadastro através da chave única (CCIR). 2º) é de fácil disseminação. Bastará um computador com acesso á rede e um esquema de senhas hierárquicas de segurança para dissemina-lo a outros órgãos e os Registros de Imóveis. 3º) maior segurança. Os controles essenciais são automatizáveis. Não há como certificar um polígono total ou parcialmente sobreposto a outro porque o cálculo analítico que os compara é instantâneo e impede a tentativa. Os polígonos ingressados, por sua vez, também serão formalmente transcritos para as matrículas através do registro do respectivo memorial descritivo certificado, o qual conterá as mesmas coordenadas ingressadas pelo INCRA. 4º) é integrável a outras fontes de informação georreferenciada, como as imagens digitais de satélite, por exemplo. Ajustados alguns elementos comuns, todo o restante da imagem "encaixa" automaticamente na malha de polígonos, o que viabiliza a fiscalização individual do uso da terra a custos muito baixos e contribuirá para o fim da impunidade quando do uso predatório.

A Lei 10.267 foi regulamentada pelo Decreto 4.449 e, em decorrência, entrou efetivamente em vigor na data de sua publicação em 30/10/02. Logo após, em novembro do mesmo ano, o INCRA publicou a nova sistemática para coleta de dados relativos a "Declaração para o Cadastro de Imóveis Rurais", cuja adoção é concomitante ao georreferenciamento do imóvel e agora incorpora também as obrigações da legislação ambiental em vigor. Um ano após, em novembro de 2003, o INCRA publicou a "Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais" e as Portarias com a precisão exigida para as coordenadas (50cm) e o fluxo para a certificação dos trabalhos. Finalmente, em agosto de 2004 passado, o Art. 59 da Lei 10.931 alterou os Arts. 212 a 214 da Lei 6.015 (Registros Públicos), ampliando a aplicação da "retificação administrativa" inclusive para os casos de diferenças de área resultantes do georreferenciamento. Toda a legislação e as Normas - exceto esta última mais recente - está disponível no "site" do INCRA.

Após esta breve introdução, vejamos outros aspectos do tema através de perguntas e respostas que certamente serão freqüentes.

1) Que imóveis devem ser georreferenciados?

Todos os imóveis rurais do país - assim definidos como os que não foram declarados urbanos pela autoridade municipal - sejam eles públicos ou privados.

2) Quando se torna obrigatório o georreferenciamento?

O Decreto 4.449/02 definiu um cronograma de enquadramento anual em função da área do imóvel. Desde 31/10/04 estão enquadrados os imóveis com mais de 500 ha e, a partir de 31/10/05, estarão enquadrados todos os imóveis independentemente das suas áreas. A partir do enquadramento, a exigência do prévio georreferenciamento será manifestada pelo Oficial do Registro de Imóveis, quando o proprietário solicitar o registro de desmembramento, fracionamento, remembramento ou qualquer caso de transmissão do imóvel (Art. 3º da Lei 10.267) na respectiva matrícula do imóvel.

3) As escrituras também dependem do georreferenciamento?

Não. As escrituras são realizadas nos Cartórios e Tabelionatos e a Lei não cria nenhuma exigência para sua formalização. Entretanto devemos salientar que, assim como obrigações, a Lei trouxe benefícios e alguns deles deve ser previstos já na escritura. Por exemplo a retificação administrativa (Lei 10.931/04 - Art. 59) de saldos de área sob posse pacífica, que agora pode substituir os longos processos de usucapião. Para isto, além de prévia consulta ao Oficial do Registro de Imóveis competente, lembramos que é obrigação do profissional credenciado pelo INCRA estar capacitado para orientá-lo nestes aspectos.

4) Posso georreferenciar meu imóvel mesmo ainda não estando obrigado?

Sim. A Lei recomenda e preserva o direito do titular de georreferenciar seus imóveis a qualquer tempo antes da obrigação.

5) Quem executa o georreferenciamento dos imóveis?

Profissionais expressamente habilitados pelos CREAs e credenciados no INCRA, contratados livremente pelos interessados, os quais assumem a responsabilidade plena pelos serviços, através da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no CREA. O INCRA divulga publicamente em seu "site", a relação de todos os credenciados por Estado.

6) O que envolve executar o georreferenciamento de um imóvel?

Um trabalho típico envolve cinco etapas: o planejamento, com a análise da documentação e da legislação, consultas aos órgãos envolvidos e a definição do que e como georreferenciar; a demarcação, com o reconhecimento dos limites, a monumentação e codificação dos vértices nos padrões da Norma Técnica para Georreferenciamento... e a formalização do termo de concordância dos limites por cada confrontante; a medição, com o efetivo transporte das coordenadas dos marcos do IBGE até cada vértice, pelos métodos e precisões estabelecidos pela mesma Norma...; o relatório, com a descrição dos trabalhos, resultados alcançados, a geração dos produtos finais (planta, memorial descritivo e arquivos de controle) e o requerimento de certificação e; a certificação, com o devido acompanhamento junto ao INCRA e atendimento de eventuais diligências, até a entrega da planta e do memorial descritivo certificados para encaminhamento ao Registro de Imóveis.

7) Qual a precisão estabelecida pelo INCRA?

Através da sua Portaria Nº 932/02, o INCRA estabeleceu que o erro máximo na determinação das coordenadas de cada vértice dos polígonos, não deverá ultrapassar 50 cm.

8) As medições para o transporte de coordenadas podem ser realizadas por GPS?

Há várias classes de GPS. A mais popular dita "GPS de navegação" ou "GPS1" determina coordenadas com precisão de +/- 20m. Portanto não atende a Norma do INCRA. As classes sub-geodésica e geodésica (denominadas também GPS3 e GPS4), que envolvem um sistema de no mínimo dois receptores sincronizados, as duas portadoras L1 e L2 e correções incluindo a fase, sim alcançam a precisão da Norma e podem ser utilizadas onde as condições locais permitirem sua operação. Na verdade a tecnologia GPS é um dos fatores que viabilizaram este projeto. Porém, a Norma não impede a adoção dos métodos tradicionais como o de poligonação e nem os mistos como a medição de bases por GPS e poligonação complementar a partir destas. Esta é uma questão de custo-benefício a ser decidida pelo profissional. O INCRA tem plenas condições de verificar o método, a qualidade da execução e os resultados alcançados para certificar ou não os trabalhos.

9) É necessário também atualizar o Cadastro do INCRA?

Sim. O Art. 2º da Lei 5.868, alterado pela Lei 10.267, tornou obrigatória, na prática, a atualização no caso de georreferenciamento. A atualização deve atender a nova sistemática publicada nos Diários Oficiais de 14 e 18 de novembro/02 (manuais e formulários disponíveis no "site" do INCRA) e ser entregue junto com o requerimento de certificação do georreferenciamento.

10) A nova sistemática para atualização do cadastro mudou em relação à anterior?

Sim. O que era exigido segue-o sendo com mais detalhes e, por força de Lei, exige agora uma série de informações decorrentes da atual legislação ambiental. As áreas de preservação permanente e reserva legal, se aplicáveis, são exemplos. Algumas informações ambientais exigem comprovação por laudos profissionais específicos e ART. Como boa parte das informações gerais necessitarão medições de área e poderão ser verificadas como citamos (imagens de satélite), os manuais sugerem a anexação da "planta de uso da terra" com estes detalhamentos. Salienta-se que para o mapeamento dos detalhes e áreas internas, a precisão do "GPS de navegação" (+/- 20m) e/ou imagens de satélite compatíveis com ele, são suficientes. Em resumo, se antes o cadastro objetivava somente comprovar que o imóvel era "produtivo", agora objetiva também comprovar se ele é "ambientalmente sustentável".

11) O que o INCRA efetivamente certifica?

O processo de certificação é um processo de conformidade dos trabalhos executados pelo responsável técnico, com a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais. Os documentos finais deste processo são a planta e o memorial descritivo do imóvel. Estes documentos passaram a ser padronizados para todo o Brasil e descrevem, além das medidas e confrontações de cada lado do perímetro, os pares de coordenadas UTM de todos os vértices, na ordem da demarcação. Um trabalho considerado conformesignifica que estes dois produtos atenderam a Norma. O INCRA então ingressa com o polígono através de suas coordenadas em seu sistema nacional e, se o sistema não acusa nenhum conflito com outros imóveis, dele passa a fazer parte e a planta e o memorial são certificados e entregues ao requerente.

12) O que acontece depois da Certificação?

A planta e o memorial descritivo certificados, junto com as declarações de concordância dos confrontantes com os limites demarcados, devem ser apresentados ao Oficial do Registro de Imóveis que solicitou o georreferenciamento. Uma vez recebidos, o Oficial faz uma verificação para confirmar se os declarantes correspondem aos titulares das matrículas vizinhas. Confirmado este aspecto o Oficial transcreverá o memorial descritivo para a matrícula do imóvel ou abrirá nova matrícula conforme o caso. O novo memorial descritivo com coordenadas, independentemente das diferenças de área e medidas que possua em relação á descrição anterior (identificação) do imóvel, a substituirá total e definitivamente.

Para isto o Art. 59 da Lei 10.931/04 amplificou a amplitude da retificação administrativa prevista no Art. 213 da Lei 6.015 (Lei dos Registrso Públicos). Este benefício, entretanto, só ocorrerá, uma única vez objetivando sanar as incertezas das antigas descrições e as diferenças inerentes à adoção de coordenadas e projeção geodésicas. A partir de então, os novos atos registrados terão efeito sobre o novo polígono descrito pelo memorial. Igualmente, daí em diante, qualquer subdivisão deste polígono ou agregação de outro, deverá ser descrito em coordenadas georreferenciadas, matematicamente coerentes com o polígono original.

13) Minha propriedade é composta por várias matrículas. Como serão georreferenciadas?

Para o Registro de Imóveis um imóvel é uma matrícula - ou o saldo desta se houveram desmembramentos. Teoricamente portanto, cada matrícula deverá ser demarcada individualmente e georreferenciada da mesma forma. Porém, sendo todas elas contínuas entre si, o proprietário poderá optar por sua unificação total, que será o remembramento de todas em uma ou uma nova matrícula. Ainda na mesma hipótese de serem contínuas entre si, o proprietário poderá reconfigura-las, se concordar o Sr. Oficial com esta possibilidade da retificação administrativa. Em nosso entender, tudo que ficar confinado dentro da demarcação limítrofe de todas elas, havendo a concordância de todos os confrontantes e a certificação do INCRA é de interesse exclusivo do proprietário. Portanto é legal e justo que ele usufrua os benefícios transitórios da Lei para concretizar seus desejos.

14) Minha propriedade é cortada por uma estrada. A quem ela pertencerá?

Uma estrada, desde que pelo menos oficializada a nível municipal, é um imóvel público. Uma matrícula cortada por ela obrigatoriamente será georreferenciada em duas partes descontínuas. Cada parte com um polígono. As coordenadas confrontantes com a faixa pública devem preservar a largura oficial da mesma.

15) Adquiri uma propriedade que era uma fração ideal dentro de um condomínio com outros sucessores. Como poderá ser georreferenciada?

Apesar deste ser um caso freqüente em nosso Estado - se executam os inventários mas não se extinguem os condomínios face aos custos da divisão, demarcação e registros das frações - não é um procedimento muito defensável. Em princípio a inexistência da posição formal de cada condômino no todo, impede a fixação da posição exclusiva por parte de um deles e o conseqüente georreferenciamento, pois no processo a fração resultará fixada. Entretanto, há casos tão consagrados e harmônicos que, teoricamente, permitiriam o usucapião por uma das partes com a concordância dos demais. Neste caso específico caberá ao Oficial decidir se é aplicável a retificação administrativa ou até se procede a uma consulta ao judiciário. Fora desta possibilidade todo o condomínio deverá ser georreferenciado e dividido em frações também georreferenciadas. Ou seja, aproveita-se o benefício transitório da Lei para absorver eventuais imperfeições comuns a todos e se extingue o condomínio, através de sua divisão.

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